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板楼走俏昆明楼市5年后二环内不再出现纯正

发布时间:2019-06-05 17:23:56
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退台式洋房突破了单调的平行生活,将个性化设计融入到现代建筑

板式楼具有进深小、面宽大、南北通透等特征

通过近期的地产广告发现,有不少项目都打出板楼、板式高层等概念,经过多方面的了解,发现,这一现象源于昆明市区的板式住宅面临稀缺的现状。其实,早在2009年8月公示的《昆明建设项目规划审批“二十不”规定》(即业界所称“二十不”新规)对车位、商业、建筑立面色彩等做出明确规定之后,板楼就已成为新房市场的稀缺品。据通过广告统计发现,目前在售的板楼有银海樱花语、昆明广场、别样幸福城等。通过采访一些业内人士,得出结论,目前昆明楼市已经通过规划、在建的板楼新盘已经很少,初步统计仅有十余个。另外,昆明市建筑设计研究所李铭钟称:“未来5年二环内将不可能再有纯正板楼。”

90%以上的新增供应

都将是塔楼和高层

昆明市建筑设计研究所李铭钟告诉:“从我们手上接到的设计来看,90%以上的新房新增供应都将是塔楼和高层。”同时,他预测,虽然“二十不”规定对板楼做了明确限制,但是目前依然有少量的板楼在售,未来5年内,板楼将成为稀缺物业,升值空间较大。当然,这里讨论的是纯正的板楼,也发现,有不少板楼的升级或者“变形”版在出现,如洋房、板式小高层,包括河畔俊园等;“变形”的如万科学府的首创折板建筑。

这一些分析并非没有依据,根据从昆明建筑设计院获取的资料,不难发现,目前一环内已经没有新建的板式楼,二环范围内有6个板式楼在建,李铭钟分析认为:“从城市发展过程来讲,板楼肯定是越来越少的,因为同样一块地,建塔楼和建板楼对比,明显是塔楼能容纳更多的人,这就是为什么昆明在2009年明确了市区范围内只建塔楼和高层的原因,政府也在考虑市区土地的集约化利用。”

板式住宅更人性化些

通过相关规划文件发现,建筑间距以及容积率的限定是决定板式楼逐渐在市区绝迹的主要原因,建筑间距决定了光照以及私密性,而容积率决定了居住密度和公共景观、设施的分配。拿购房者较为关心的光照条件来说,就昆明的要求而言,塔式间距比例是1.1~1.2,板式比例是1.6~1.7,这是从日照和遮挡的角度考虑,板式如能保证做到比例是1.6~1.7的间距,遮挡问题就能解决。可是做塔式,尽管做到了1.2比例的间距,对后面房子的影响是随着太阳的移动呈一条线的形式。

而且,这是以住在楼里的非朝南住户为代价得来的。李铭钟说:“但从整个市场来讲,塔式还是有缺陷的。日照是大家都要考虑的要素,尤其是这昆明气候这么好的地方,另外也要考虑在建筑的围合空间当中的感受,因为人不仅仅是要住在里面,还要感受到这个社区是我的一个家这样一个氛围。从这两个方面来看,板式住宅更人性化些。”

大部分昆明人较喜欢板式楼

板式楼从建筑物本身来说,反映的是一建筑物的长、宽、高之比。从其建筑特征来看,板式楼是东西长,南北短的建筑,且建筑层数一般不会超过12层。一般而言,板式住宅多为正南北方向,进深在15米左右,南北通透,板楼有两种类型,一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼,我们常见的单元住宅就是属于这种。可以说,无论是80年代的分配房时代,还是之后的商品房时代,昆明人对于板式住宅都有很深的情节,家住白马小区的徐女士告诉:“我住了大半辈子的板式,儿子虽然给我买了新房,是塔楼在24层,但是我还是喜欢老的板式楼,就还是搬回来住。”

板式楼具有,进深小、面宽大、南北通透等特征。它在朝向、通透性、建筑密度、人均绿化率等方面都有很严格的要求。别样幸福城营销总监丁桂华就曾表示:“只有低容积率、高绿化率的设计才能更有利于发挥板楼的通风采光的优势,同时也使室内的户型更加方正,同时,由于板楼的户型不易改造,这就要求开发商在设计户型的时候精益求精。这也就是为什么板楼的价格会比塔楼高的一个原因。”

小贴士

进深和面宽

决定板楼品质

钟爱板式住宅的购房者,在购买前,应该仔细看建筑的平面图。一般来说,板楼有两种类型:一种是长走廊式的,各住户靠长走廊连在一起;第二种是单元式拼接,若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼户型方正,朝南户型比较多,南北通风条件好,使用率较高。但也不能地说所有的板楼户型都好,比如其中一些大进深的就不太好。板楼户型取决于两个因素:进深和面宽,一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的,如果进深大了,户内采光就差了。板楼占地面积大,在小区总占地面积中,相对绿地就会少。另外还要考虑住宅公共空间是否能达到标准,比如达到A级标准的住宅:楼梯宽度不小于1.0米,平台宽度不小于1.2米,踏步宽度不小于26厘米,踏步高度不大于17.5厘米;电梯每层候梯厅深度不小于1.5米,电梯及楼梯直通地下车库等。

寻求差异化 走高端路线

板楼产品百花齐放

自别墅用地限购以来,昆明楼市出现了一批具有高品质的板楼产品:别样幸福城、经典宽TOWN、红星紫郡、融科·云溪、实力壹方城,这些项目在继承传统板楼宜居优势的同时,又有不同程度的创新,如经典宽TOWN的“板式院洋房”在扩展住户视野的同时,加强了房子的私密性;融科·云溪则采用一梯一户的设计,将板楼的尊贵感与宜居性发挥到了。这些产品正在昆明楼市日趋走俏,昆明人对板楼的优势也有了重新的认识。

板式产品向来不愁卖

在白马小区、新迎小区等昆明的老小区,有着板楼产品的初雏形。

这些小区的住宅普遍比较简单,没有华丽外立面,没有更为宜居的户型设计,在品质上比目前的板楼产品要差。

家住白马小区的张小姐已年近而立,她告诉:“我记事起住的就是这种六层楼,我自己买房子也想买这一类的房子,感觉更亲切。”张小姐的想法体现了很多昆明人的板楼情结。

一位业内人士告诉,昆明较早的小高层北市区的凤凰城,刚打出来的时候还有怕市场难于接受的顾虑,毕竟对大多数昆明人而言,“板楼好住”这个概念已经根深蒂固。

基于对这种板楼情怀的理解,2006年至2007年,实力上筑、彼岸等楼盘相继推出了退台洋房产品,这一产品收到了市场的热捧。而金色交响、金康园等洋房类产品也受到了市场的认可。对于很多开发商而言,板式洋房类的产品,总是项目中不愁卖的一类。

因为这种屡试不爽的成功销售,对板楼产品的开发热情延续到了今天。

步入差异化与高端化路线

5月18日,昆明联想科技城一期融科·云溪产品发布会举行,到场的很多购房者争相认购融科·云溪的两梯两户板楼产品。项目负责人表示:“融科·云溪的板楼产品能让昆明人感受到久违的穿堂风,还原了大家记忆里好房子的模样。”的确,相比塔楼,板楼在采光、通风方面的优点明显;而与别墅相比,板楼在价格上又占据着优势;在加上昆明人对板楼特有的情怀,板楼产品不走俏,难!

但随着市场上板楼产品的增多,目前昆明的板楼产品也在寻求新的突破,走上了差异化与高端化的路线。

这种路线下昆明楼市产生了一系列类板楼产品:一种是倾向于向塔楼的变形,如万科学府的“折板式”建筑,德润朗悦湾“四面采光”户型,都可以定义为板楼向塔楼产品靠的变异化产品。而在传统板楼基础上,有一类产品更向别墅产品靠,比如融科·云溪、实力壹方城,它们在品质上走上了较高端的路线,给予昆明板楼产品更加宜居的品质,这一类产品很可能将接替之前别墅产品的位置。

比比看

板楼PK塔楼:公摊低 更宜居

比起塔楼,板楼南北通透,便于采光通风,而且户型方正,平面布局合理,各功能空间尺度适宜。通常而言,由于板楼的面宽充裕,因而户型设计更容易出精品。此外,板楼均好性强,昆明一些一梯两户的小板楼非常受宠。板楼由于住户不多,居家生活也比较清静。板楼户型的使用率通常高达90%以上,而塔楼户型的使用率通常仅为75%,因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房,板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。

板楼PK别墅:更实惠 价格低

大部分别墅项目位于离城市繁华地带较远的郊区。一般来说,300平方米以上高配置、高单价住宅只有别墅才敢涉足。

别墅固然具有独立院落、私密性好、安全性好、容积率低等种种优势,但一般来说,由于操作成本过高,一些提高舒适度的技术手段极少得到应用,比如独立生态换气和智能化社区管理等。

而这些缺陷却可以在板楼产品上得到弥补,板楼不仅具备宜居的要素,且在位置上能够占据更临近市区繁华地带的优势,而在价格上,板楼的价格又比别墅低,所以目前有不少人喜欢选择板楼产品。

板楼家族成员丰富

小高层电梯房唱主角

追溯板楼发展的过程,不难发现板楼的家族成员非常丰富。如果以多层板楼、板式小高层、变异形板楼来划分大类别的话,其中还包括了不少子类型,这些变化多样的板楼,可谓各具优势:

多层板楼(洋房)

多层板楼,也叫洋房,是传统板楼的一种升级版,具有更加宜居的品质,目前来看,主要分为退台式洋房和普通多层洋房两类。

退台式洋房

特征:外型类似于台阶,每上一层就有一个退缩位,在牺牲面积的前提下,使其楼下的单位都能有一个露台或是花园。

优势:超大露台,南北对流通风,这一设计给人们带来很多附加值,它能提供一种个性化的生活方式。几何形式的空间、多层叠错的立体建筑,使退台式洋房突破了单调的平行生活,将因地制宜的个性化设计融入到现代主义的结构建筑,开启了多层次、多变化、多形态的生活领地。

代表项目:实力上筑、彼岸、城市山

普通多层洋房

特征:以四层、五层为主,外国建筑风格明显,强调景观均好,绿化率比较高,首层赠送花园,顶层赠送露台,将户外绿化景观充分引入室内。

优势:继承了传统洋房优点与血统。建筑容积率低,实现了优质环境与都市繁华的对接,既可享受别墅般舒适的生活,有没有完全脱离城市的繁华与便利。具有公摊低,赠送面积大的好处。

代表项目:龙江雅苑、昆明玉器城、贵研·自然界、公园1903、龙湾1号

板式小高层

板式小高层是比较常见的一种板楼类型,与传统板楼相比,他的优势主要在价格以及地段上。

特征:由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅,目前大多在9至12层左右。

优势:小高层大多坐北朝南,日照充沛,通风良好,能充分满足居民采光的要求。昆明的小高层多为一梯两户设计,居民上下方便,等待时间短,而且对老人和孩子来说,出入方便。小高层多采用壁式结构或剪力墙结构,桩基牢固稳定,抗震性良好,室内承重墙少,便于重新布局装修室内空间,具有较强的适用性。

代表项目:别样幸福城、融科·云熙 、实力壹方城、昆明广场、银海樱花语、河畔俊园、西南海、奥宸橙堡、名匠誉峰

异形板楼

异性板楼也可称为板楼与塔楼的混搭版,对于既想获得宜居的户型,享受通透的采光和通风,又想付出相对适中价格的人群,这类产品非常适合。

L型板楼

特征:从外形看,呈现出字母L的形状,会有两种朝向的户型出现,一部分有传统板楼的优势,处于拐角处的户型相对不太理想。

优势:价格会比传统洋房便宜,公摊低。

代表项目:云南映象

Y型等特殊结构板楼

特征:从外形看,呈现出字母Y的形状,会有三种朝向的户型出现,离Y字交叉中心较远的部分户型,有传统板楼的优势,处于交叉位置的户型私密性以及采光性能较差。除Y形外还有“非”字等其他形状板楼产品。

优势:较塔楼有宜居、私密性好的有点。

代表项目:万科·学府、天地之间·广福郡

业界观点

昆明市建筑设计研究所李铭钟:

板式住宅应该提倡短板

■ 都市时报讯 ( 胡泊) 板式小高层可以做到一梯两户,户户朝南,通风采光好等优点,使其舒适度大大超过了塔楼,仅次于低层住宅。有的板式小高层住宅的跃层式户型,如果一层的面宽是5米,那么两层的面宽相加则可以达到10米。所以一户居民可以享受10米的面宽,这与以往相比是非常的。这种类型的房子在昆明的售价在100万左右。即使是银行按揭能拿出100万来买房的人在人群中的比例也是非常低的,但其数量却是较大的。所以板式小高层在市场上一露面,很快就走俏了。

但如果板式小高层对于90平米左右的小户型,一梯两户来说就太浪费了。尤其对于广大普通消费者而言,如果建成一梯两户的板式小高层,则会出现电梯运行费用太高,加重物业管理费。

随着经济的发展和设计水平的提高,我们应该研究一种比较适合广大群众的板式住宅。我想小户型的板式住宅应是设计师研究的方向,这种住宅会在将来占有很大的市场。另外,我认为,板式住宅不应做成大长板,应该提倡短板。高度适当增加至18层至20层,充分发挥电梯的效率。

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