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商品房预售资金监管趋严京房地产业洗牌提速

发布时间:2019-11-22 03:38:32

据每日经济新闻消息,继2010年北京(楼盘)市公布了对商品房预售资金实施监管之后,今年6月6日,北京市住建委再次发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》),称商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取,开发商支取预售款由原来的4个节点,再增加1~2个使用节点。此外,经适房预售资金也纳入监管。新办法将于今年7月1日起实施。

北京市统计局发布的数据显示,2012年,全市房地产开发项目本年到位资金为6112.4亿元,比上年增长14.1%。其中,金融贷款为1498.4亿元,增长28. %;自筹资金为1626.1亿元,下降6.9%;定金及预收款为2086.8亿元,增长 7.5%。

超过2000亿元的定金及预售款,占到整个房地产开发资金的1/ , 这一政策的重申势必会加速整个市场的洗牌。 高和投资金融分析师李慧忠在接受记者采访时指出,在开发商所有的资金链中,相当一部分核心来源是通过预售实现的, 这将会影响到接下来开发商拿地及推盘的策略。

新增加1至2个支取节点

预售资金的监管,对于房地产市场来说,并非新政策。早在2010年,《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》就曾明确: 商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。

而对比6日北京市住建委发布的《办法》,商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取,开发商支取预售款由原来的4个节点,再增加1~2个使用节点。此外,经适房预售资金也纳入监管。新办法将于7月1日起实施。

根据规定,新《办法》实施后,旧《办法》将废止。记者对比新老《办法》发现,在暂行《办法》中规定,开发商项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节设置资金使用节点。而新《办法》中,增加了1~2个节点。其中规定,项目拟预售楼栋中楼栋为7层以上10层以下建筑的,可增加 建设总层数达1/2 节点;拟预售楼栋中楼栋为10层以上建筑的,可增加 建设总层数达1/ 、 建设总层数达2/ 节点。

值得注意的是,去年4月份对《办法》进行征求意见时,经济适用房并未列入预售资金监管的范畴。而发布的《办法》中,将经适房预售资金监管也纳入其中,以保障购房者的资金安全。

房地产调控政策大致可以分为三大类别:供给层面、需求层面和资金层面。供给层面主要涉及土地供给政策、预售证等问题;需求层面主要涉及限购令等问题;资金层面主要涉及购房者的房贷问题、房企信贷问题、利率问题、预售资金监管等。 李慧忠告诉本报记者。而此前的行政手段主要集中在供应及需求层面。

预售资金监管政策出台的目的,主要是为了防止开发商资金链断裂影响到房地产项目的开发进度,进而给购房者、银行等利益方带来损失,以及防止 烂尾楼 的出现;其次,实施专款专用,可以有效防止开发商携款外逃等现象的出现。 李慧忠认为,这样或有意或无意产生一种效果:开发商降价销售可能起不到快速回流资金的作用。开发商可调配的资金额度不再取决于产品的销售速度,而是取决于工程进度。在竣工之前,销售款中的相当部分仍是死钱,开发商只能加快施工进度。

理性的开发商面对中央政府强硬的调控决心,加快销售才是。但加快销售又得不到钱,开发商也面临着困局。 李慧忠说道。

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